AfA Immobilien: Gebäude, Inventar und §82b richtig abschreiben
AfA-Sätze nach Baujahr, Inventar-AfA mit 20 %, §82b-Verteilung und die 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Kosten.
Was ist die AfA?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern, den Wertverzehr eines Gebäudes jährlich steuerlich geltend zu machen. Du musst das Geld nicht ausgeben — die AfA ist ein rein buchhalterischer Abzug, der aber deine Steuerlast spürbar reduziert.
Gebäude-AfA: Sätze nach Baujahr
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | |---|---|---| | Vor 1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre | | 1925–2022 | 2,0 % p. a. | 50 Jahre | | Ab 2023 | 3,0 % p. a. | ca. 33 Jahre |
Bemessungsgrundlage: Nur der Gebäudeanteil
Die AfA bemisst sich nicht am gesamten Kaufpreis, sondern nur am Gebäudeanteil. Das Grundstück ist nicht abnutzbar und wird daher nicht abgeschrieben.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, davon 80 % Gebäude (320.000 €):
- AfA-Basis: 320.000 €
- Jährliche AfA (Bj. 2010, 2 %): 6.400 €
Inventar-AfA: Bewegliche Wirtschaftsgüter
Einbauküchen, Möblierung, Markisen, Einbauschränke und ähnliche bewegliche Wirtschaftsgüter werden separat vom Gebäude abgeschrieben:
- AfA-Satz: 20 % p. a. (5-jährige Nutzungsdauer nach § 7 EStG)
- Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG): Nettowert bis 800 € → Sofortabzug im Jahr der Anschaffung
§82b-Verteilung: Erhaltungsaufwand über mehrere Jahre
Größere Instandhaltungsmaßnahmen können statt einer Sofortabschreibung auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das ist besonders vorteilhaft, wenn dein Verlustvortrag in einem Jahr bereits maximal ausgenutzt ist.
Beispiel: Dachsanierung 20.000 €, Verteilung auf 5 Jahre:
- Jährlicher Abzug: 4.000 €
- Gesamtlaufzeit: 2024–2028
Die Verteilung ist freiwillig. Du kannst auch den vollen Betrag im Jahr der Zahlung abziehen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Achtung: Wenn du innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises für Instandhaltungsmaßnahmen ausgibst, gelten diese nicht mehr als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand — sie werden zur AfA-Basis hinzugerechnet und über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Beispiel: Gebäudeanteil 300.000 €, Grenze = 45.000 €. Übersteigen die Aufwendungen 45.000 € in den ersten 3 Jahren, werden sie aktiviert.
So berechnet MyImmoHub die AfA
MyImmoHub ermittelt automatisch:
- Gebäude-AfA auf Basis deines eingegebenen Baujahres und Gebäudeanteils
- Inventar-AfA mit 20 % für bewegliche Wirtschaftsgüter
- §82b-Verteilung mit individuell einstellbarer Laufzeit (2–5 Jahre)
- Prüfung der 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Alle Werte fließen direkt in die Anlage V ein.
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