Spekulationssteuer: Die 10-Jahres-Frist beim Immobilienverkauf
Wann wird der Immobilienverkauf steuerpflichtig? Alles zur 10-Jahres-Frist, Selbstnutzungsregel und wie du die Steuer legal vermeidest.
Was ist die Spekulationssteuer?
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG versteuern. Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz — bei höheren Einkommen also bis zu 45 %.
Es gibt keine Freigrenze für den Gewinn (nur eine Freigrenze von 600 € für die Summe aller privaten Veräußerungsgewinne).
Die 10-Jahres-Frist im Detail
Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags (nicht dem Eigentumsübergang im Grundbuch) und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags.
Beispiel: Kaufvertrag am 15. März 2015 → Steuerfreier Verkauf ab dem 16. März 2025.
Wichtig: Selbst wenige Tage zu früh können teuer werden. Plane den Verkaufszeitpunkt sorgfältig.
Ausnahme: Selbstnutzung
Du kannst auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei verkaufen, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Wichtig: Die Selbstnutzung muss nicht lückenlos sein — auch eine kurzzeitige Eigennutzung in diesen drei Jahren reicht aus.
Was zählt als Gewinn?
Gewinn = Verkaufspreis − Kaufpreis − abzugsfähige Kosten
Abzugsfähige Kosten:
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler beim Kauf)
- Verkaufsnebenkosten (Makler beim Verkauf, Notar)
- Werbungskosten für den Verkauf (Gutachten, Inserate)
Achtung AfA-Rückrechnung: Bereits abgeschriebene AfA-Beträge erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie den Anschaffungswert buchhalterisch gemindert haben.
Strategien zur Vermeidung
- 10 Jahre warten — der einfachste Weg. Nutze unseren Spekulationssteuer-Rechner, um das exakte steuerfreie Datum zu ermitteln.
- Vor dem Verkauf selbst einziehen — 2–3 Jahre Eigennutzung genügt für die Steuerfreiheit.
- Verlustverrechnung — Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können mit dem Gewinn verrechnet werden.
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