Anlage V: Welche Werbungskosten Vermieter absetzen dürfen
Vollständige Übersicht aller abzugsfähigen Werbungskosten in der Anlage V – von Schuldzinsen über Instandhaltung bis AfA.
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die dir als Vermieter entstehen, um Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten. Sie mindern dein steuerpflichtiges Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) direkt und damit auch deine Einkommensteuer.
Grundsatz: Ausgaben sind nur dann Werbungskosten, wenn sie mit den Mieteinnahmen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.
Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick
1. Schuldzinsen (Zeile 12–13)
Zinsen für Darlehen, die du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, sind vollständig abzugsfähig. Das gilt auch für Disagio und Bereitstellungszinsen. Tilgungsanteile sind keine Werbungskosten – nur der reine Zinsanteil zählt.
2. Grundsteuer (Zeile 13)
Die jährliche Grundsteuer ist voll abzugsfähig. Sie wird auf Basis des Einheitswerts und des kommunalen Hebesatzes berechnet.
3. Hausgeld / Wohnungseigentümergemeinschaft (Zeile 16–19)
Bei Eigentumswohnungen sind die laufenden Hausgeldzahlungen an die WEG abzugsfähig – allerdings nur der Verwaltungskostenanteil, nicht Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage (erst bei tatsächlicher Verwendung absetzbar).
4. Versicherungen (Zeile 17)
Gebäudeversicherung, Haftpflicht und Elementarschadenversicherung für das Mietobjekt sind Werbungskosten. Privathaftpflicht oder sonstige private Versicherungen nicht.
5. Instandhaltungskosten (Zeile 40–43)
Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen, die den ursprünglichen Zustand erhalten (nicht verbessern), sind sofort abzugsfähig. Größere Maßnahmen können auf 2–5 Jahre nach § 82b EStDV verteilt werden.
Achtung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten — Aufwendungen über 15 % des Gebäude-Kaufpreises in den ersten 3 Jahren — müssen als Teil der AfA-Basis aktiviert werden.
6. Absetzung für Abnutzung / AfA (Zeile 33–37)
Die AfA ermöglicht dir, den Gebäudewert jährlich steuerlich abzuschreiben:
- 2 % p. a. für Gebäude mit Baujahr 1925–2022
- 2,5 % p. a. für Gebäude vor 1925
- 3 % p. a. für Gebäude ab Baujahr 2023
Bewegliche Wirtschaftsgüter (Einbauküche, Möbel) werden mit 20 % p. a. abgeschrieben.
7. Verwaltungskosten (Zeile 20–23)
Hausverwalterhonorare, Mieterverwaltung, Software-Abonnements und Beratungskosten für die Immobilienverwaltung sind abzugsfähig.
8. Fahrtkosten (Zeile 44)
Fahrten zur Immobilie (Besichtigung, Übergaben, Handwerkstermine) mit 0,30 € je Kilometer.
9. Wasser, Abwasser, Müll (Zeile 14–16)
Wenn du diese Nebenkosten nicht auf den Mieter umlegen kannst oder umlegst, sind sie als Werbungskosten absetzbar.
Werbungskosten bei anteiliger Eigennutzung
Wenn du einen Teil der Immobilie selbst nutzt (z. B. Erdgeschoss vermietet, Dachgeschoss selbst bewohnt), kannst du Werbungskosten nur anteilig geltend machen – in der Regel proportional nach Wohnfläche.
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