GbR als Vermieter: Anlage FE, Anlage FB und Ergebnisaufteilung
Was es steuerlich bedeutet, wenn mehrere Personen gemeinsam vermieten, und welche Formulare nötig sind.
Wann entsteht eine Vermieter-GbR?
Sobald zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen und vermieten, handeln sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) — auch ohne ausdrücklichen Gesellschaftsvertrag. Das gilt für Ehepaare genauso wie für Geschwister, Freunde oder Geschäftspartner.
Einheitliche und gesonderte Feststellung
Die GbR ist steuerlich transparent: Sie zahlt keine eigene Einkommensteuer. Stattdessen werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gesondert und einheitlich festgestellt (§ 180 AO) und dann anteilig den Gesellschaftern zugerechnet.
Das bedeutet:
- Die GbR gibt eine eigene Feststellungserklärung (Anlage FE) ab
- Jeder Gesellschafter trägt seinen Anteil in seiner persönlichen Steuererklärung ein (Anlage V)
Anlage FB: Ergebnisaufteilung
Die Anlage FB enthält die Aufteilung der Einkünfte auf die einzelnen Gesellschafter. Maßgeblich ist der im Gesellschaftsvertrag (oder notariellen Kaufvertrag) vereinbarte Beteiligungsanteil.
Beispiel: Zwei Gesellschafter mit Anteilen 60 % / 40 %, Jahresergebnis 10.000 €:
| Gesellschafter | Anteil | Anteiliges Ergebnis | |---|---|---| | Anna M. | 60 % | 6.000 € | | Bernd M. | 40 % | 4.000 € |
Jeder trägt seinen Anteil in seiner persönlichen Anlage V ein.
Werbungskosten: Wer zahlt, wer setzt ab?
Grundsätzlich gilt: Werbungskosten müssen von dem getragen werden, dessen Einnahmen gemindert werden sollen. Zahlt ein Gesellschafter Kosten aus eigener Tasche, die der GbR zuzuordnen sind, kann er sie als Sonderwerbungskosten geltend machen.
Steuerpflichten der GbR
- Feststellungserklärung jährlich beim Finanzamt, das für die Immobilie zuständig ist
- Grundsteuererklärung im Namen der GbR
- Bei Verkauf: Jeder Gesellschafter versteuert seinen Anteil am Veräußerungsgewinn individuell
Praxis-Tipps für GbR-Vermieter
- Gesellschaftsvertrag schriftlich festhalten — auch wenn er nicht notariell beurkundet sein muss. Hält die Aufteilung und etwaige Regelungen zur Kostentragung fest.
- Separates GbR-Konto führen — alle Ein- und Ausgaben über ein gemeinsames Konto abwickeln vereinfacht die Buchhaltung erheblich.
- Steuerliche Vertretung klären — die GbR braucht einen steuerlichen Vertreter, der die Feststellungserklärung abgibt.
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