Mieteinnahmen versteuern: Grundlagen der Anlage V

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeflächen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben und mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Es gibt keinen pauschalen Freibetrag für Mieteinnahmen — sie sind in vollem Umfang steuerpflichtig. Dafür mindern Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen erheblich.

---

Das Zufluss-Prinzip

Maßgeblich ist, wann die Einnahme tatsächlich auf deinem Konto eingeht — nicht wann sie fällig war. Miete für Dezember, die erst im Januar eingeht, zählt steuerlich im Januar-Jahr.

Ausnahme: Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel zufließen (innerhalb von 10 Tagen), werden dem wirtschaftlich zugehörigen Jahr zugeordnet.

---

Einnahmen, die zur Anlage V gehören

• Kaltmiete
• Umlagen, die der Mieter nicht als Vorauszahlungen zahlt (z. B. pauschal berechnete Nebenkosten)
• Betriebskostennachzahlungen durch den Mieter
• Mietausfallentschädigungen (Versicherungsleistungen)
• Miete für Garage oder Stellplatz (wenn mit der Wohnung vermietet)

Nicht zur Anlage V gehören: Nebenkostenvorauszahlungen, die du an den Vermieter weiterleitest und über die du abrechnen musst.

---

Berechnung des Ergebnisses

Ergebnis V+V = Einnahmen − Werbungskosten

• Positives Ergebnis: Erhöht dein zu versteuerndes Einkommen
• Negatives Ergebnis (Werbungskostenüberschuss): Mindert dein anderes Einkommen (z. B. aus Gehalt) — das ist besonders in den ersten Jahren mit hoher Finanzierungslast wertvoll

---

Verlustausgleich und Verlustvortrag

Ein negatives Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung kann in demselben Jahr mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Nicht verrechnete Verluste können in die Folgejahre vorgetragen werden.

Achtung: Das Finanzamt prüft bei Verlusten über mehrere Jahre, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Wer dauerhaft Verluste schreibt, sollte die wirtschaftliche Planung dokumentieren können.

---

Kleines Rechenbeispiel

| Position | Betrag | |---|---| | Kaltmiete (12 × 900 €) | 10.800 € | | Schuldzinsen | −3.600 € | | Grundsteuer | −480 € | | Hausgeld | −1.800 € | | AfA Gebäude | −3.200 € | | Ergebnis V+V | 1.720 € |

Auf diesen Betrag fällt Einkommensteuer nach dem persönlichen Steuersatz an.

---

Miete unter Marktpreis: Vorsicht bei Angehörigen

Wird eine Wohnung an Angehörige für weniger als 66 % der ortsüblichen Miete vermietet, gilt das Mietverhältnis steuerlich als teils entgeltlich. Werbungskosten können dann nur anteilig abgezogen werden.